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| 冯海宁 中国楼市隐现寡头垄断 |
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中国楼市隐现寡头垄断
好像所有的调控政策都是针对中小开发商。土地增值税、土地使用税加上“限外”细则等一系列政策的重申和出台让土地转让潮又开始掀起。日前，包括首开、万科、招商地产、富力、上海绿地、复地等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”，要求转让地块或者合作开发。（《北京青年报》消息）
中小开发商的逐步退场无疑把舞台让给了那些大牌地产公司，市场最终变成了一些大牌地产商的独角戏。这个结果与其说是市场竞争的结果，不如说是政策助推的结局。虽然说，市场发展趋势最终基本是大鳄之间的对话，但一些政策如果在决策不科学、急于求成的情况下发力，必然打破了市场自然发展的客观规律，加速了中小开发商的消亡和大牌地产商的壮大。
笔者无意指责宏观调控，且为宏观调控后市场秩序趋于良性而欣喜。但是，在看到成绩的同时，一定不能忽视宏观调控所带来的副作用。类似于是药三分毒的问题，需要引起有关方面注意。虽然说鱼龙混杂的市场是不健康的，但同时，寡头垄断的市场也是可怕的。
可以肯定的是，寡头市场的出现，在很大程度上使行业更加规范，使投机分子失去生存机会，可能使项目总成本降低惠及买房人等。由于大牌地产商势力强，对消费者而言，就相对减少了中小开发商容易转嫁的各种风险。对政府而言，既减少了市场监管成本，又净化了市场竞争环境等。
但是，中国房地产寡头的隐现并不是在充分竞争的环境中形成的，而是在先前市场不规范、权与利交织的状态下形成的。大牌地产商不仅拥有品牌、资金、管理等优势，更具有中小开发商无法比肩的政治资源优势。这些优势带给市场的好处是很多，譬如竞争层次提高，但同时带给市场的问题更不能忽视。
一是地产寡头有可能、有实力对抗政府调控或者“绑架”市场。笔者认为，今天的房价之所以高涨不止难以抑制，除刚性需求外，很大原因在于一部分资金无忧、势力强的大牌开发商在支撑着。面对宏观调控，大开发商是坦然的，而中小开发商是焦虑的，除转让地块、合作开发外，似乎只有降低利润、甚至赔本销售房子来度过难关。
二是地产寡头有可能进一步拉高地价和房价。一个突出的现象是，在土地竞拍现场，轮番举牌、天价拿地的都是地产巨头，如去年底拍卖的北京广渠路36号地块，拼抢的13家地产商都是巨头，华润置地报出30.5亿元的最高价，是招标底价的1.78倍。而中小开发商是没有这个势力来拿地，更没能力去开发。
三是对绝大部分普通买房人而言，希望能买到在价格承受范围之内的中低档房，而对于中低档房，地产巨头们一般不屑于开发，既有与高档房相比利润薄的原因，也有大牌开发商品牌贵族化的浅意识在作祟，正如曾经广被批驳的某开发商“只给富人盖房”的言论。
有观点甚至认为，一些大牌地产商之所以不计成本的拿地开发，目的并不在于单个楼盘赚不赚钱，而是为了保持业务链和现金流不断，向外界传达一个个强劲的信号，然后在资本市场去套钱。需要指出的是，对于这样的寡头，还是少些为妙，对政府和消费者而言都不是好事，有关方面要保持警惕。
宏观调控两年多来，每遇细则出台，都危及到了中小开发商的资金链，尤其是2006年始，中小开发商卖地卖项目的现象在全国呈席卷之势，上海尤为明显。而此时，大开发商们也乘机大肆圈地，以图牟取暴利。
虽然说地产市场进入寡头时代的趋势很难逆转，但政府需要保持清醒，充分利用调节职能让市场多元化，平衡各方利益关系，切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。而民众希望看到的是，未来的楼市，是有实力、重信誉、有社会责任意识的发展商之间的竞争，而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间互相抬轿、哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与，那是一个失衡的市场，寡头之外的政府和买房人将更加被动与无奈。 |
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