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| 黎小远 房价继续上涨,有什么不好? |
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房价继续上涨,有什么不好?
估计写这篇文章会遭“众骂”!可是想了想,有什么不好,说不定会一下子提高点击率,写博客不就是希望人看的吗?至于是“遭捧”还是“遭骂”我觉得只要达到目的就好。当然了，在达到目的之后，写点大众爱看的东西，让别人吹捧几句就更经典了！
言归正传，谈谈这个敏感的话题：“房价”。我曾经写过一篇名为《谁让你当“房奴”了？》的文章，可能是因为我当时刚刚开博，关注度不高的原因，这篇文章始终点击率不高，但是却是我所有文章中，留言回复最多的，可想而知，大众对“房价”的敏感和关注！
说说今天我要聊的这个话题“房价继续上涨,有什么不好?”
第一、我首先要说明一个自己的判断，未来两到三年内，我不敢说全国，至少在我居住的城市天津，市内六区“商品房”的价格肯定还会继续上涨，注意我说的是“商品房”。我觉得在天津市内六区的“商品房”两三年之内房屋住宅均价在8000-8500元/平方米的价格是一个比较正常的价格，个别区域（河西、南开、和平）均价突破9000，甚至10000都是非常有可能的！
理由：
1、我曾经在《谁让你当“房奴”了？》一文中说过“商品房”是商品。既然商品，他的价格是由市场的供需关系决定的，就好比“非典”时的一个5毛钱的口罩，会卖到10元、20元，还是供不应求一样。目前对于政府而言最有效的抑制“房价”过快增长的方法：一是加大市区可开发土地供应量；二是加大“经济适用房”和“廉租房”的投放比例，但是这两条两、三内是不可能解决的（看看2007年一季度的公开地块，真正的市内六区居住用地有多少？）。相反，人们两、三年内对房屋住宅的需求还会不断增长，原因太多了，这里就不具体论述了。即使说三年后解决了以上两个问题，人们对“商品房”的需求也会不断增长，我国自计划生育以来对于“安全套”政府一直是免费供应的，那为什么“杜雷丝”、“杰士帮”卖到30元甚至100元，还会有市场呢？我以前还举过一个“西装”的例子，500元-10万元的“西装”商场里都有，根据自身的消费能力，人们可以去选择，如果有人非要100元买一套，那他根本就不是穿西装的人！住房需求也是一样，租房的时候想买房，住一室了，开始想两室，当住上公寓了，又开始向往别墅生活了......！人都是这样，我觉得也应该是这样，人生总不能没一点追求吧！
2、如果说土地公开化之后，还有一些“余孽土地”钻了空子，获得了较底的土地开发成本，这两年也该消化完了。那么从2007年开始，房地产开发将面临着一个非常残酷的现实，“成本上扬”！我们来算一比帐：在天津外环线以内市内六区的地块已经拍到了多少钱？河东区万东路地块阳光股份3.412万元，建筑面积8.7万平米，楼面地价已接近4000元/平米；南开芥园西道土地凯祥房地产5980万元拍得，建筑面积1.67万平米，楼面地价3600元/平米；招商地产在10.2个亿拍下卫津南路电影厂地块后还要承担2个亿的拆迁费，保守估计楼面地价4000元/平米。估计2007年市内六区的住宅用地会突破4000元/平米。商品房成本没什么秘密，都会算。土地成本+建安成本+配套成本（水、暖、电、气、电梯、绿化、道路等等）+财务费用（贷款利息+税金）+费用（管理费用+销售费用）=销售成本。以电影厂地块为例：土地成本4000元+建安成本1800（地上1300，地下500绝对保守）+配套成本800（这项不好估算， 但绝对不会底于800）+财务成本1500（5.55营业+3.33所得+1.5契税+1的维修基金+1的土地增值等最底的综合税率也不会低于14%，贷款利息不好估算，应该不会低于3%，这样以最终均价8500元算*17%=1445元）+管理费用200（管理费用80，销售费用120）=最终销售成本应该在8000-8300元之间。如果该项目要追求利润率为10%，那该项目最终销售价格应为8800--9300之间。让我们拭目以待吧！
第二，既然判断出了未来的房价上扬，当然就是好事了，就好比知道股市里哪只股票会上扬一样，你可以选择做个“短线”投机（不过现在的房地产不太适合），还是来个“长线”投资。2002年的时候我就和一个朋友讨论过“外环以里的新建商品房，只要均价低于4000元，两年内肯定会升值！”结果不到两年我们的话应验了。现在我在大胆的预测一句:“ 外环以里的新建商品房， 只要均价低于8000，两年内肯定会升值！”
估计这话一说，肯定要“挨骂”了！无所谓，明天就是大年三十了，祝看贴的朋友幸福，祝“骂人”的朋友能在新年里买到如意房（估计很难！），祝希望房价涨的朋友财源广进，祝所有的朋友新春快乐！合家幸福！ |
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