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| 21世纪经济报道 豪宅市场集中放量 |
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今年北京豪宅市场存在未知风险
本报记者 敖虹/文 21世纪品牌地产第5期
今年豪宅集中放量，市场竞争加剧，而消费需求目前尚不明朗，这些都成为豪宅开发商面临的潜在风险。
据华高莱斯去年调查，消费者对高档公寓的需求相当大，大多数定位高端的公寓销售情况理想。而别墅方面由于存量太大，则出现了消化跟不上供应的局面。“虽然今年豪宅的供应量较大，但我认为今年高档公寓的市场消化应该问题不大，而别墅项目如果地段和产品营造都有问题，风险就很大了。”田辉说。
有数据显示，2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至去年6月1日，仅售出3688套。照此速度，消化目前存量需要至少10年。
“越高端的项目利润越高，销售回款周期越长，面临的压力和风险也就越大。一些豪宅开发商忐忑不安，对项目的定价以及未来的客群定位都还把握得不是很准确，担心面临的市场风险。”覃晓梅表示。
“豪宅放量对开发商肯定有风险，项目做得不好极有可能卖不出去。不要以为豪宅利润空间大就盲目做豪宅，没有扎实的开发经验和准确的市场判断，以及良好的地段保证，没有对高端消费者的生活方式做详细的研究，操作起来风险很大。”正在操盘顶级住宅西山御园的北京绿城总经理王朝晖坦承。
世茂集团打造的豪宅世茂奥临花园售价，已经从刚开盘的12000元/平方米飙升至如今的17000元/平方米，销售情况不错，该项目今年将推出余下的大户型产品。世茂集团华北区总裁宋说，目前大户型确实属于相对稀缺的产品，在居住的舒适度上有着很大的吸引力，所以世茂对自己的产品销售前景很有信心。
虽然国家对90平方米以下小户型建设的政策倾斜，为以大户型制胜的公寓豪宅带来新一波好行情，但是政策的后续表现并不明朗，也是豪宅开发商必须面对的风险之一。发商也并不讳言这一点。“房地产行业本身其实是受政策影响最大的行业，比如土地增值税，比如加大对大户型的持有成本等等，这都是风险所在。”鄂俊宇说。
“政策面还有多少只鞋子没有落地我们无从知道，但是绿城有实力做好御园这个高端住宅项目。我们已投入很多资金，项目产品也已定型，我们能做的就是把产品顺利地推向市场。”王朝晖说。据知情人透露，御园一期共67套，户型面积在320至700平方米之间，公寓总价在900万至1400万/套，圆厅别墅总价极高，当属城市别墅区的顶级产品。
“政策对豪宅的影响还是分区域分个案的，实力型公司应该会更有能力缓冲政策风险。如果真有出台一些政策，预计对定位自住而且地处核心地段的豪宅项目影响并不大，但是对定位投资客为主的豪宅影响就会比较大，他们可能会调整投资节奏和策略。我们的目标就是以谨慎敬畏的态度面对市场，把产品做好。”鄂俊宇说。
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