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| 高海燕 宏观调控为什么没有成功? |
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宏观调控为什么没有成功?
进入2007年，房价作为一个民生问题依然是媒体高居不下的焦点，在各地最近召开的“两会”上，“房价”几乎成为人大政协委员们的公议话题，可以预见的是今年3月即将举行的全国“两会”，房价问题还将会持续走热。但令人担心的是，在新近的舆论中，少有更加接近房价真相的言论，公众话语一如既往地表达不满和泄愤。政府有关部门初步释放的信息表明，和过去一样，宏观调控意志已经被公众情绪主导，相当多的言论和思想存在诸多谬误。同时，政府有关部门似乎还没有总结出过去一段时间以来，宏观调控为什么没有取得成功的真正原因。因此，如果以此作为2007房地产政策管理的基础，宏观调控极有可能再次出现偏差。
误把管制开发商当作控制房价。房价高企，民怨“沸腾”，政府“整治”开发商，这几乎是过去宏观调控的“定律”。清算土地增值税，追缴房屋养老金、强制不规范的市场行为、打击偷税漏税和从事非法交易的开发商等等。政府的管理行为在一定程度上让公众产生了一种错觉，认为开发商才是导致房价上升的主要责任方。从专业的角度讲，严格管制开发商可以产生以下效果：一是规范开发商的经营行为，促进行业的健康发展，同时从建设公平社会的角度平衡百姓心态。这是以行政和经济调控方式管理社会秩序和市场价值观、引导建立公平有序市场规则的一种手段。二是提高开发商的经营成本，以合法的、行政的方式分流出开发商可能存在的暴利。但显而易见的是，上述管理从本质上并没有剥夺开发商经营行为的自主性和产品价格上的定义权。开发商完全可以根据综合利益的评估来决定自己的开发积极性，也就是说，如果政府“打压”开发商的尺度掌握的不好的话，会从整体上降低作为社会投资重要类别的房地产开发热情，严重的话，在客观上会导致出现一定程度的供应疲软，反而推升房价。另一方面，在市场许可的条件下，开发商也完全有可能将被动形成的高成本通过提高房价转移给消费者。 因此，政府和广大消费者都应该明白，对开发商的整治和管理与房价管理没有太大关系，并且要防止矫枉过正。
误把成本管理当作控制房价。土地成本过高，开发商利润太高，是很多人认为的房价过高的重要因素，因此，去年就有舆论要求开发商公开房屋成本，也有人大代表要求政府降低土地价格，以通过降低成本的方式或者限制地产暴利的方式来降低房价。可是，房价真是由成本过高带来的吗？从经济学的角度，我们知道，成本对经营者而言，只是决定着价格的下限，而上限完全是由消费者的意愿决定的，也就是说，置业者愿意接受某一种房地产的价格，同时这类置业者的规模从整体上又能消化掉当前房地产的供应量，阶段性的房地产价格就自然形成了。从商业交易规则和商业组织的逐利性本质来讲，市场是给予了开发商们追求最大化上限的权利的。从商业竞争的规律而言，似乎只有政府限价或者充分竞争才是消解暴利的唯一办法。很显然，以政府限价的方式来控制房价在国际上还没有先例。看来，政府在保证一个规范的市场条件下使得房地产业充分竞争才是上策。
误把推行政策保障住房当作控制房价。政府应该更多建造解困房和廉租房以平抑房价是两年来我们听到的最多的观点。事实上也是如此，各级政府多年来专注市场效率的建设而忽视了社会弱势群体的居住权利。从社会公平的角度，政府应该担负起这一责任。可是加强公共住房的建设除了能建设社会公平外并不能平抑房价。公共住屋、廉租房的适用对象因为购买能力的原因过去从来没有整体上真正参与过商品房市场，与直接推升房价毫无关系（在传统城市，弱势群体往往蜗居在自己属于传统来源的紧张的住屋空间中。在新型城市，他们往往租住在原住民自行建设的城中村和其他传统体制性住房中。总之，他们在整体上既没有购买过商品房，也没有成为商品房的租赁人），既然如此，对他们住房权利的满足又何来平抑房价一说呢？
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