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新年小户型楼盘领跑楼市 均价过万商务为主
转自:精品购物指南
根据北京市房地产交易管理网数据显示，1月北京取得预售许可证的项目有39个，据悉2月开盘的项目还将有11个，这预示着新盘供应迎来春节前的又一个小高峰。这些新盘中小户型项目更是多达7个，成为春节新盘的领跑者。
据北京市房地产交易网的统计数据，本月已知将上市新盘逼近40个，其中全新项目17个，老项目后期22个。在这些新开盘项目中，小户型比例呈现上升趋势。
宣武区马连道的茗筑项目规模6.8万平方米，该区的茶贸国际中心推出了33.8平方米的商住两用型公寓。东二环的都城·心屿项目约7.5万平方米的产品也以小户型为主。朝阳区东大桥的世界城80%以上为55～87平方米的酒店式公寓。大望路旁的国贸DNA是户型面积为30平方米的酒店寓所。东五环外的尚东阁90平方米以下户型占80%。苹果社区北区2号的主力户型面积为50～60平方米。万年花城四期“上品”5号地10号楼的户型面积为53～96平方米的一居、两居。富力桃园A区的塔楼户型面积为90平方米以下的两居……
小户型均价过万
去年北五环新推项目清河新城、华润·橡树湾均价近万元让购房者感叹北京房价上涨之快，而今年新开的小户型项目均价也都突破万元大关。如世界城均价为2.7万元/平方米；位于东三环霄云里的波菲特行政公寓，每平方米价位也高达2.3万元/平方米。东二环的都城·心屿均价为1.4万元/平方米，国贸DNA40万元一套，均价也在1.4万元/平方米左右。
这似乎印证了去年新政出台后业界普遍持有的观点，“除了政府将推出的限价房外，市场上开发商按照‘90平方米占七成’政策开发的中小户型住宅项目，将不可避免地出现‘面积减小，单价蹿升’的趋势。”但也有市场分析人员客观指出，新开小户型均价过万元，一是因为小户型价格一般都比同品质普通住宅要高，再者这些小户型项目地段优势明显，加上采用精装修，单价过万也在情理之中。
和以往小户型产品一样，一月入市的小户型产品仍然主打精装修概念。世界城除了设计有大面积的总裁官邸，也有不少55～87平方米的酒店式公寓。据该项目负责人介绍，世界城在户型设计方面，无论户型大或小，即使是一室一厅，世界城都设计有独立步入式衣帽间、6平方米超大面积的卫生间。并且，在精装修的配置上也煞费苦心，比如在淋浴房地面铺设防滑芬兰木、高级电脑控制坐厕等。
此外位于东二环的都城·心屿项目按照1000元/平方米标准全套精装修，地面全部为地板，交付后购房者即可轻松入住。国贸DNA项目也采用精装修，配以地板、壁纸，附送全套洁具。除尚东阁、茗筑、北京上舍外，MOHO国际、富力桃园等项目也全部采用精装修。
新小户型主打商务牌
和以往小户型更偏向于自住和投资不同，新推出的小户型有不少把目标瞄准了商业办公用途。虽然北京市工商局在去年曾发文“住宅禁商”，但效果并不明显。新开小户型的地理优势，让更多的购房者把它们用作其他用途。
像地处宣武区马连道茶叶一条街的茶贸国际中心，项目除一、二层为商铺外，楼上均为商住两用型公寓，在户型设计上力求满足业主商住需求。位于建国门桥的MOHO国际公寓提出酒店式商务公寓概念，将现代生活、现代办公、现代服务集于一体，突出动态规划和自由组合空间。东二环的波菲特行政公寓更是直接把目标指向办公用途，地上1～2层为大堂及服务式商业配套，3～12层为公寓，预计300套左右。而像国贸DNA这样的项目虽然定位于精装公寓，但又会有多少购房者会把它当作住宅来使用呢？
虽然如此，依然有不少小户型项目还在坚持居住“本意”，如东五环的尚东阁就秉持了朝阳北路的住宅传统，一期推出的1、2号楼分别为9层和18层的板塔结合楼，共512套。位于广渠门桥的北京上舍，据项目负责人介绍，项目定位于中产阶层住宅，而项目旁边的汇文中学，以及崇文商圈也给购房者充分的居住便利。同样位于马连道的茗筑与茶贸国际不同，其采用半围合的建筑形态，就是为了形成相对独立的居住环境。
旭辉集团北京事业部北京望馨置业有限公司郭文玲总监也认为出于居住目的小户型项目依然是市场主体。比如立水桥区域已经有明天第一城等多个小户型项目，但仍有巨大需求空间，公司今年6月仍将在该区域开发面积约25万平方米的小户型项目。
二手小户型也“疯狂”
据中大恒基市场研究中心1月上半月北京市二手房市场成交面积的统计数据显示：对于整体市场交易状况而言，90平方米以下的中小户型依然是二手房交易市场的主力军，购房者对其的关注度持续高涨。本月90平方米以下二手房成交量占总成交量成交比重为66.40%，环比上月上涨2.34%。90～140平方米的房屋成交量比重为27.33%，而140平方米以上的二手房成交比重本月为6.27%，环比上月下浮 0.60%。
中大恒基市场研究中心认为：由于目前二手房成交单价逐渐攀升，面积较小、总价较低的房子备受初次置业者及中低收入人群的喜爱。而目前超小户型的二手房大多是70、80年代的房子，而且供给量相对较少。而90平方米以下的两居室，无论从功能上还是价格上都能满足消费者的需求。因此90平方米以下的二手房理所当然成为二手房市场最佳选择。而对于大户型而言，将在大户型保有环节征收的物业税的即将出台使得大户型保有成本可能增加，非自主大户型二手房消费者购买意愿降低，从而导致本月大户型二手房的成交比重小幅滑落。
政策作用下半年显现
2007年初小户型如此集中供应是否说明“90平方米以下户型占总量70%”的政策已经开始显现作用？思源顾问董事长李国平则认为，本月出现的小户型供应趋多，并非户型新政的市场落实性放量。业内预计，真正的供应高峰将出现在四五月间，而“90平方米占七成”政策对房价的调控效应，会在下半年凸显。
据统计显示，2006年上市项目总计865个，而2006年有600多个项目(包括新项目和老项目后期)因“国六条”要求需要重新规划、审批，延缓至2007年下半年上市；另据统计数据显示，截至2005年底，约有4000公顷土地、规划建筑面积近8000万平方米住宅尚未形成房屋上市销售，其中大多都在“土地两年大限”临近的关口上，也会有部分集中在2007年上市。
李国平认为，通过新规划审批的小户型项目，将在今年四五月间进入市场，之后将逐渐形成真正的放量。“小户型产品的供应大量增加，必然产生较为激烈的价格竞争。到今年下半年，户型新政调控的效应才会真正显现出来。小户型产品的价格将出现明显的相对下降”。 |
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