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| 品牌房企暗涌上市热潮 |
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品牌房企暗涌上市热潮
转自:新京报
多家房企酝酿上市，目的多为融资扩大市场布局；业内认为，受宏观调控影响，房企上市之路依旧曲折而漫长。
日前，SOHO中国赴港上市再次成为业内关注的焦点。而在其上市传闻的背后，还紧跟着华远地产、中远地产、方恒地产等众多北京房企谋求上市的消息。尽管涉及上市的地产公司都对此采取了沉默的态度，但实际上许多房企都将近期上市作为一个优先考虑的发展战略。
毫无疑问，在去年国家有关部门出台系列宏观调控措施的情况下，房地产企业融资已日益变得艰难。而上市无疑是众多实力相对雄厚的品牌公司扩大融资渠道的可靠途
「现状」
多家房企悄然酝酿上市
SOHO中国32亿元赴港上市目前已经在业内广泛流传，但包括SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹在内的SOHO中国公司的多个高管，对其上市传闻都以沉默的方式来对待。
此前有消息称，潘石屹旗下SOHO中国已委任高盛及汇丰控股为其上市保荐人，准备在2007年上半年赴港上市。1月初，香港联交所已经展开对其上市情况的调查，由于目前潘石屹选择了沉默，同时此前该公司亦无任何上市的迹象，因此记者无从获悉其上市工作进行的程度和具体的上市时间表。
相对于潘石屹的沉默而言，中远地产上市的运作动作则比较明显。一个在业内广泛流传的说法是，中远房地产拟于今年在香港上市，集资规模尚未确定，预计约为30亿-40亿港元，保荐人为摩根士丹利和高盛。
事实上，从中远地产近期的一系列动作，业内人士不难看出其上市的苗头。1月10日，渣打集团旗下渣打直接投资有限公司表示，已完成对中远地产3500万美元的投资；随后在香港“2006中国不动产投融资大会”上，渣打银行直接投资有限公司大中华区总裁陈凡又透露，渣打、美林、摩根士丹利等三家投资银行最近刚刚联合向中远地产注资完成。
有消息称，上述三家投资银行作为战略投资者进入中远地产公司，主要任务是帮中远地产按照在香港上市企业要求标准进行改制。
而从中远地产内部传出的消息看，目前该公司增加经营物业的持有比重，将经营性物业和开发物业调整到了2∶8的比率，显然此举是为其将来上市后增强抗风险能力做出的业务安排。除了目前正在开发的远洋山水、远洋新干线在建项目外，中远地产网站还显示，中远地产的土地储备有包括建筑面积149.7万平方米的管庄项目、占地约131公顷的东隆别墅项目及建筑面积为25.7万平方米的将台商务中心等新项目。在此同时，中远地产频繁在土地市场中出手，去年下半年参与了多宗北京土地市场的公开出让招标，积极增强其土地储备。最近中远还以17.8亿元人民币购入北京朝阳区北四环项目的建筑面积31万平米的土地。目前中远地产土地储备可以用“充足”来形容。
显然，从中远地产的实际举措来看，积极上市的想法已经昭然若揭，而且从其现在的状况来看，中远上市的条件也基本具备，种种迹象表明中远地产赴港上市已开始提速，甚至有消息称，最快将有可能在今年3月份之前完成上市。
「动因」
融资需求成上市主要推力
据了解，即便是在股市暂停融资期间，也一直有多家房地产企业在筹划上市事宜。事实上，SOHO中国和中远地产，仅仅是目前众多积极谋求上市的地产公司中的两家。如今，面对股市融资大门开启的大好局面，有多家房地产公司开始谋划上市，而有些房地产公司已经进入实际操作阶段。
2006年房地产上市公司在股票市场的活跃表现，则更进一步加速房地产公司谋求上市的需求。房地产股在2006年的证券市场表现非常抢眼，成为拉动股指上涨的主要动力之一。据统计，上证指数去年内累计上涨100.89%，而房地产板块股价同期平均上涨125.86%；2006年11月份以来，房地产股更是气势如虹，平均股价累计上升44.39%，而同期上证指数涨幅仅为26.9%，不少楼市、股市两边奔波的人为此感叹：“买万科的房子不如买万科的股票”。
其中更重要的是，房地产上市公司便捷的融资方式，让其他未上市的地产公司感到自叹不如。一位资深业者分析认为，随着宏观调控的逐渐深入，中央政府以收紧地根、银根和税务的调控政策，对开发商所造成资金方面的影响是致命的，尤其是北京还出台的了房地产项目未封顶无法办理按揭贷款的新政，减少了开发商通过银行融资的渠道的机会，在这样的情况，开发商对资金需求将更为急迫。
「目的」
焦点地块出让频现上市公司身影
在多数房地产开发商因政策和开发需求等因素导致资金吃紧的同时，上市地产公司却显得在资金方面有些“闲庭漫步”，基本可以灵活地支配其资金，并通过增发股票的方式进行融资，进一步扩大其开发建设规模和土地储备规模，实现其“攻城拔地”的发展战略方向。
去年，包括万科、北京城建、深圳金地等多家上市地产公司通过增发股票进行融资，其中万科募集资金总额不超过42亿元、北京城建则不超过12亿元、深圳金地不超过30亿。显然在融资渠道紧缩的情况下，上市公司宽敞的融资渠道，绝对是其他非上市公司不可同日而语的。
当然这些上市公司通过增发股票进行融资的目的，是扩大其市场布局，尤其是扩大其土地的储备量，万科明确表示上次募集的资金拟投资于厦门、佛山、北京、杭州、武汉、上海、成都等地的8个项目。
而作为房地产开发的基本的土地资源，决定开发商在市场中的生存状况，缺少土地储备，就意味着自行退出了房产市场的争夺。
北京近期的几次土地面积较大、区域位置较好的土地公开出让中，业者看到较多的都是上市地产公司的身影。尤其是在广渠路36号地的招标中，所有参与投标的开发商都具有上市公司的背景。
“规模较小的房产企业根本没有机会参与竞争，处于越来越被边缘化的境地。而拥有融资能力的房地产上市公司则可以获得相对充裕的资金，为未来的布局创造更多机会。”一位开发商表示。
■市场观察
房企上市之路仍将曲折漫长
虽然目前上市的市场大环境相对宽裕，但有关专家不无忧虑地指出，现在尽管是股市融资的好时机，但房地产公司上市之路未必平坦。
G华侨城去年认股发行通关失败
2006年6月5日，G华侨城发布公告称，在2006年6月2日召开的中国证券监督管理委员会发行审核委员会2006年第3次会议上，该公司的认股权证发行申请未获得审核通过。据了解，G华侨城此次拟募集资金总量在10亿元左右，资金将主要投向上海华侨城旅游综合项目的建设。华侨城在去年的经历表明通过上市方式进行融资也同样曲折。
业内人士认为，G华侨城认股发行通关失败，也说明房地产公司上市并非一路光明。
宏观调控影响上市前景
“我们必须看到，中央政府进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象，房地产公司上市的最终目的就是进行融资，中央政府通过紧缩银根的方式进行调控房地产市场。因此不可能在收紧银行融资的同时，却为通过上市的方式融资大开绿灯，也就是说中央政府在银根方面不会采取一边收紧，另一边放松的政策。”业内一位专家认为。
据悉，中央政府明确今年继续加强对宏观调控政策的执行力度，将在很大程度上影响证券市场主管部门的意见。
有业者认为，目前地产股出现超常规的飙升，近期市场上权证投机太过浓重，而管理层有控制权证炒作之风的意图，“在这样的情况下，上市对于房地产公司来说是无限的美好，但其道路依旧曲折而漫长。” |
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