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| 沈立刚 清算结果将导致房价上涨 |
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土地增值税清算结果将导致房价上涨5%
1月16日，国家税务总局发布了最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算30%～60%不等的土地增值税。
此消息一出，市场立即作出激烈反应。最明显反映就是1月17日，地产股纷纷逼近跌停，大部分地产股的跌停封单都超过了百万股，这说明人们对土地增值税清算给房地产企业利润造成的重大影响存在共识。
土地增值税清算的影响并不局限于此，它对房市所造成影响可能更为强烈和持久。
在国家税务总局决定对土地增值税清算之前的1月1日，大城市土地使用税每平方米年税额，已由0.5元至10元调整为1.5元至30元，整整增加了两倍。税务部门增加税收的冲动通过具体行动完整地展现出来。
税务部门强调，提高土地使用税、清算土地增值税政策只适用于开发商，不会向购房者收取，不会影响到房价。
果真如此吗？鬼才相信。清算土地增值税或能给开发商利用囤地牟利的做法造成致命打击。问题是，由此增加的成本开发商们愿意悉数承担吗？在房价依然坚挺的大背景之下，增税不影响房价恐怕只能是一厢情愿，开发商毕竟不是省油的灯。
二手房征收个税就给了我们“血”的教训。税务部门对二手房征税的初衷是为了抑制投机，但许多人担心征税可能抑制二手房市场，推动房价上涨。结果不幸言中，相关税收被转嫁到买房人身上，房价继续上涨。
以北京为例，2006年北京二手房交易量增长幅度创下历史最低纪录。二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节，它的繁荣与否对房价有着最直接的影响。伴随二手房交易量的萎缩，北京房价快速上涨。国家统计局和国家发改委共同发布的70城市房屋销售价格统计数据显示，2006年6月至11月间，北京房价每月环比增幅均达10%左右，其中10月份涨幅位列全国第一，11月份涨幅名列全国第二。
房地产市场调控至今未能取得明显效果，甚至出现了越调控价格越高的现象。其中一个重要原因就在于相关调控措施互相抵触。房市调控的目的是阻止房价上涨，促使房价理性回归，而加强住房用地的供应量、加大市场需求量大的中小户型住房供应和加大经济适用房或廉租房的供应，无疑是最有效的措施，但是，有关部门和地方政府又担心土地价格降低导致土地出让金减少。于是，出现了房市调控措施与土地紧缩措施同步而行的离奇现象，两种方向相反的措施互相牵制，房价越调控越高也就毫不奇怪了。
土地增值税的清算，无疑为房市中各既得利益主体继续推动房价上涨提供了一个新的借口，同时，只有通过推高房价转嫁税收成本，相关既得利益主体才能继续维持高利润，也才能在资本市场延续地产股的辉煌神话。
根据初步估算，按照北京市目前状况，按项目规模在500亩以下、利润为15%、建设容积率在2%左右的普通项目标准进行计算，增值税清算后，每平方米房价的成本约增加100元到200元。北京06年住宅均价在8600元/平米,按照开发商“羊毛出在羊身上”的一贯原则，北京在此政策出台之后北京房价至少上涨５％，这绝对不是危言耸听。
按照目前市场态势，高达30%～60%的土地增值税必然被转嫁到房价中，房价上涨就在所难免，这将进一步加大房市调控的难度。 |
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